Due Diligence – Sorgfaltspflicht und der Immobilienmarkt

Die Due-Diligence-Prüfung ist ein wichtiger Schritt für Käufer, die das Risiko auf dem Immobilienmarkt minimieren wollen, kann aber auch für Transparenz und Klarheit für alle Beteiligten sorgen.

Was ist Due Diligence bei Immobilien?

Durch eine gründliche Prüfung der Grundstücke und Immobilien, an denen Kaufinteressenten interessiert sind, können sie böse Überraschungen aufdecken, bevor sie ein Angebot abgeben. Diese sind nicht immer offensichtlich, weshalb man sich mit einer genauen Prüfung möglicherweise Zeit, Geld und nicht wenige Unannehmlichkeiten ersparen kann.

Zu einer ordnungsgemäßen Due-Diligence-Prüfung gehört eine vollständige Untersuchung der zum Verkauf stehenden Immobilie, um alle wichtigen Informationen zusammenzutragen, die ein Käufer benötigt und wissen möchte. Dazu gehört in der Regel eine Analyse der Konstruktion und des aktuellen Zustands, des Umwelt- und Planungsstatus sowie der Grenzen und des rechtmäßigen Eigentümers. Sie kann auch etwaige Verpflichtungen des Eigentümers, Probleme mit Landrechten und andere potenzielle Fallstricke oder verdeckte Kosten aufdecken, für die der neue Eigentümer möglicherweise haftet.

Eine solche Arbeit kann vielfältige Kompetenzen, zahlreiche Fachleute und oft auch Geld, Zeit und Geduld erfordern, denn es gilt Gutachten zu erstellen, Grundbucheinträge zu prüfen und die erforderlichen Unterlagen zu studieren. Aber der Wert, der sich aus der gründlichen Vorbeugung eines verhängnisvollen und kostspieligen Kaufs ergibt, ist es zumeist allemal wert.

Was sind die wichtigsten Bestandteile der Immobilien-Due-Diligence?

Prüfung des Marktes

Bei der Markt-Due-Diligence wird der Immobilienmarkt als Ganzes analysiert, einschliesslich der Lage und des Wertes der Immobilie, ihrer relativen Marktfähigkeit und der allgemeinen Marktentwicklung. Im Folgenden gehen wir näher auf die Markt-Due-Diligence ein und zeigen auf, wie Nomoko Platform diesen wichtigen Teil jeder Immobilientransaktion vereinfacht, beschleunigt und die Kosten reduziert.

Katasterprüfung

Wie der Name schon sagt, werden bei der Kataster-Due-Diligence anhand von Grundbuchrecherchen, Katasterplänen und grafischen Darstellungen die Katasterwerte eines Grundstücks überprüft, aus denen Nutzung, Umfang, Wert und Eigentum hervorgehen.

Mit anderen Worten handelt es sich um eine Querverweisprüfung, um sicherzustellen, dass die Angaben in den Bauplänen, den Grundbuchunterlagen und den Eigentumsurkunden genau übereinstimmen, um eine wahrheitsgetreue Darstellung des Grundstücks und der Immobilie zu erhalten. Dazu können auch grundlegende Informationen gehören, wie z. B. die genaue Adresse der Immobilie.

Rechtliche Sorgfaltsprüfung

Um sicherzustellen, dass alle relevanten Gesetze und Vorschriften eingehalten werden, analysiert die Legal Due Diligence den rechtlichen Status und die Erfüllung der Vorschriften einer Immobilie.

Dies reicht von allgemeinen Informationen wie Grundstücksnummer und EGRID bis hin zur Zoneneinteilung, dem Status der Bau- und Nutzungsordnung, möglichen Baugenehmigungen und einer Überprüfung von Firmen- und Grundbüchern. Auf diese Weise lässt sich feststellen, ob die Immobilie ein Risiko darstellt, den Vorschriften entspricht oder verborgenes Potenzial bietet.

Steuerliche Sorgfaltsprüfung

Die steuerlichen Voraussetzungen und Verpflichtungen im Zusammenhang mit einer Immobilie können grosse Auswirkungen auf ihr Investitionspotenzial und ihre wirtschaftliche Rentabilität haben.

Die steuerlichen Bedingungen können sich nicht nur von Land zu Land, sondern auch von Region, Kanton, Stadt und sogar von Gemeinde zu Gemeinde drastisch unterscheiden. Daher ist oft eine individuelle Analyse notwendig, um sowohl den steuerlichen Status des Käufers als auch den der Immobilie zu prüfen.

Technische Sorgfaltsprüfung

Bei der Analyse der strukturellen Beschaffenheit und der Einrichtungen einer Immobilie sind die Anforderungen an die technische Due Diligence je nach Art der Immobilie und ihrer Nutzung verschieden. In der Regel umfasst sie eine Überprüfung der Immobilie und der vom Verkäufer zur Verfügung gestellten Unterlagen, um sicherzustellen, dass die Beschreibung mit dem tatsächlich zum Verkauf stehenden Objekt übereinstimmt.

Dazu gehören mindestens die Grundstücks- und Bruttogeschossfläche, der Grundriss, die bauliche Qualität und die Berechnungen. Zusätzliche Unterlagen können den Instandhaltungsbedarf und die eventuell erforderlichen Verbesserungen sowie die vorhandenen Nutzungsgenehmigungen beinhalten. Je nach Art der Immobilie kann dies auch Angaben zu Mietverträgen oder zum Schutz historischer Gebäude umfassen.

Umweltbezogene Prüfung

Der Standort und die Umgebung einer Immobilie können einen erheblichen Einfluss auf ihre wirtschaftliche Rentabilität haben. Die Umwelt-Due-Diligence prüft potenzielle Risiken durch nahe gelegene Umweltaspekte wie Verschmutzung, gefährliche Materialien wie Asbest, Überschwemmungsgefahr und Lärmpegel.

Finanzielle Sorgfaltsprüfung

Bei der finanziellen Due-Diligence-Prüfung werden alle relevanten Finanzdaten zu einer Immobilie zusammengetragen. Dazu gehören die Einnahmen, die Ausgaben und die Kosten sowie eine Bewertung des finanziellen Potenzials und der Risiken der Immobilie. Investoren, Käufer und Finanzgeber (z. B. Banken) können diese Informationen nutzen, um zu entscheiden, ob es sich um eine solide Investitionsentscheidung handelt.

Wie hilft Nomoko Platform bei der Due-Diligence-Prüfung auf dem Immobilienmarkt?

Die Marktprüfung (Market Due Diligence) konzentriert sich auf die Käuferseite einer Immobilientransaktion. Für Käufer und Investoren liefert sie die Art von Informationen, anhand derer sie feststellen können, ob ein Kauf realisierbar ist – insbesondere aus gewerblicher Sicht (obwohl sie für private Käufer ebenso wertvoll sein kann).

Diese sollte mindestens Folgendes umfassen:

• Eingehende Analyse des Immobilienstandorts
• Analyse des Wirtschaftszyklus
• Analyse von Demografie, Arbeitslosigkeit und Kauftrends
• Lokaler und allgemeiner Marktwettbewerb
• Erwartete Veränderungen im lokalen Umfeld
• Marktfähigkeit der Immobilie einschließlich Entwicklungspotenzial, Zukunftsfähigkeit, Nutzungsrechte Dritter, aktueller Zustand, Ästhetik und SWOT-Analyse (Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken)

Wie zu erwarten, kann das ein mühsamer Prozess sein, der eine beträchtliche Investition an Zeit, Ressourcen und Geld erfordert, um all diese Daten aus vielen verschiedenen Quellen zusammenzutragen.

Mit Nomoko Platform lässt sich diese Belastung erheblich verringern, indem die Daten aus den relevanten Quellen zusammengetragen werden. Käufern sowie Investoren wird damit über eine detaillierte und einfach zu bedienende Schnittstelle Zugang zu diesen Daten gegeben.

Dadurch lassen sich die Marktfähigkeit und die wirtschaftliche Rentabilität einer Immobilie im Hinblick auf ihre Attraktivität, ihr Entwicklungs- und Renditepotenzial sowie ihren rechtlichen Status schnell beurteilen und einfach verstehen.

Lage der Immobilie

Wie man so schön sagt, werden die Qualität und die Marktfähigkeit einer Immobilie vor allem von drei Faktoren bestimmt: Lage, Lage, Lage! Es ist also logisch, dass es von Vorteil ist, so viel wie möglich über die Umgebung einer Immobilie zu wissen.

Nomoko Platform verfügt über Datenebenen, die sofortigen Zugriff auf eine Reihe von Informationen bieten. Dazu gehören abstrakte Karten und Satellitenkarten zur Orientierung in der realen Welt sowie Kataster- und Gebietsebenen. Points of Interest zeigen die Nähe einer Immobilie zu allem Möglichen, von Parkplätzen und Schulen bis hin zu Geschäften und Restaurants.

Die Verkehrsebenen zeigen das Verkehrsnetz und die Pendelzeiten mit dem Auto an, sodass Sie wissen, wie hoch die Verkehrsbelastung ist. Zudem gibt es einen Lärmpegel-Layer, der anzeigt, wie leise (oder laut) die Nachbarschaft ist.

Bewertungen des Standorts

Jede Immobilie auf Nomoko Platform verfügt über einen Standortbewertungsindex, der verschiedene Faktoren auf einer Skala von eins bis zehn bewertet. So erhält man eine klare Momentaufnahme – nicht nur von physischen Faktoren wie Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Lärmpegel, Aussicht und Ausrichtung, sondern auch von Marktfaktoren wie Einzelhandelsmiete, Verkauf und Steuerniveau.

Intelligente Marktforschung

Durch die Verwendung von Transaktionsdaten, die sich auf die Nachbarschaft einer Immobilie beziehen, bietet Nomoko Platform Käufern sofortigen Zugang zu wichtigen kommerziellen Marktdaten wie Miet- und Verkaufswerten. Die Funktion zur Marktanalyse geht dann noch einen Schritt weiter und prognostiziert auf der Grundlage dieser Daten den Verkaufswert pro Quadratmeter für die betreffende Immobilie.

Entwicklungspotenzial

Neben detaillierten räumlichen Daten zu jedem Grundstück und den darauf befindlichen Gebäuden zeigt Nomoko Platform auch das Entwicklungspotenzial einer Immobilie an. Dazu gehört die Möglichkeit einer Aufstockung des Gebäudes, die potenzielle Bruttogeschossfläche und daraus abgeleitet die potenzielle Wohnnutzfläche.

Verwendung und Zustand

Auf der Registerkarte “Rechtliches” der einzelnen Immobilien in Nomoko Platform finden Sie Daten zu ihrem aktuellen Status in Bezug auf ihre Nutzung und die für diese Nutzung geltenden Vorschriften – sowohl Beschränkungen als auch Genehmigungen. Diese Informationen stehen sofort als übersichtliche PDF-Datei zum Download bereit, die Sie mit den Beteiligten und den zuständigen Behörden teilen können.

Geplante Entwicklungen

Der Wert einer Liegenschaft kann durch geplante Entwicklungen in der Nachbarschaft erheblich beeinflusst werden, seien es Immobilien oder Infrastruktur. In Nomoko Platform überlagert die Katasterdatenschicht geplante Gebäude auf der Karte, so dass klar ersichtlich ist, was kommen wird und welche Auswirkungen dies auf eine Investition haben könnte.

Um mehr zu erfahren, besuchen Sie Nomoko Platform oder sprechen Sie mit einem unserer Mitarbeiter, um herauszufinden, wie wir Ihnen helfen können.

Nomoko Platform nutzt die Technologie des Digital Twin, um die Arbeitsweise von Investoren und Käufern beim Immobilienerwerb neu zu gestalten. Traditionell analoge Prozesse werden endlich digitalisiert und damit umgestaltet, wodurch viele Aspekte der Markt-Due-Diligence beschleunigt und für mehr Unternehmen zugänglich gemacht werden.