Due diligence et marché immobilier 

La due diligence est une étape essentielle pour les acheteurs qui cherchent à atténuer les risques du marché immobilier, mais elle peut aussi apporter transparence et clarté à toutes les parties concernées. En procédant à une vérification approfondie des terrains et des propriétés d’intérêt avant de faire une offre, les acheteurs peuvent déceler les mauvaises surprises qui se cachent à l’abri des regards et s’épargner ainsi du temps, de l’argent et bien des désagréments.

Qu’est-ce que la due diligence dans l’immobilier ?

Une due diligence implique la réalisation d’une étude complète du bien immobilier en vente afin de rassembler toutes les informations pertinentes dont un acheteur pourrait avoir besoin. Cela inclut probablement une analyse de sa construction et de son état actuel, de son statut environnemental et urbanistique, ainsi que de ses limites et de sa propriété légitime. Elle peut également révéler les obligations du propriétaire, les problèmes de droits fonciers et autres pièges potentiels ou les coûts occultés dont le nouveau propriétaire pourrait être responsable.

Ce travail peut nécessiter des compétences variées, de nombreux professionnels et, le plus souvent, de l’argent, du temps et de la patience pour effectuer des enquêtes, examiner les registres du cadastre et étudier la documentation nécessaire. Mais la valeur gagnée en évitant un achat non optimal en vaut la peine.

Quelles sont les principales composantes de la due diligence en matière d’immobilier?

Due diligence du marché

La due diligence du marché implique l’analyse du marché immobilier dans son ensemble, y compris l’emplacement et la valeur de la propriété, sa qualité marchande relative et la performance du marché au sens large. Nous allons explorer plus en détail la due diligence du marché ci-dessous et voir comment la plateforme Nomoko rationalise, accélère et réduit les coûts de cette partie essentielle de toute transaction immobilière.

Due diligence cadastrale

Comme son nom l’indique, la due diligence cadastrale utilise des recherches dans le registre foncier, des plans cadastraux et des illustrations graphiques pour vérifier les actifs cadastraux d’une parcelle qui montrent l’utilisation, l’étendue, la valeur et la propriété. En d’autres termes, il s’agit de vérifier par recoupement que les plans de construction, les documents du registre foncier et les titres de propriété correspondent exactement les uns aux autres pour donner une représentation fidèle de la parcelle et de la propriété. Cette vérification peut également porter sur des informations de base, comme l’adresse exacte du bien.

Due diligence juridique

Pour s’assurer qu’il est conforme à toutes les lois et réglementations en vigueur, l’audit juridique préalable analyse le statut juridique et la conformité d’un bien immobilier. Il s’agit d’informations générales telles que le numéro de parcelle et l’EGRID en Suisse, mais aussi de son zonage, de son statut en matière de réglementation de la construction et de l’utilisation, d’éventuels permis de construire et d’un examen des registres des sociétés et des terrains. Cela permet de déterminer si le bien présente un risque, est conforme ou offre un potentiel caché.

Due diligence fiscale

Les conditions fiscales et les obligations liées à un bien immobilier peuvent avoir un impact significatif sur son potentiel d’investissement et sa viabilité économique. Et comme les conditions fiscales varient considérablement non seulement d’un pays à l’autre, mais aussi d’une région, d’un canton, d’une ville et même d’un district à l’autre, une analyse personnalisée est souvent nécessaire pour examiner le statut fiscal de l’acheteur et du bien.

Due diligence technique

L’analyse de l’intégrité structurelle et des installations d’un bien immobilier, les exigences en matière de diligence raisonnable technique varient en fonction du type de bien et de son utilisation. En règle générale, elle comprend un examen du bien et de la documentation de base fournie par le vendeur pour s’assurer que ce qui est décrit correspond à ce qui est réellement à vendre. Cela comprend au minimum le terrain et la surface brute, la disposition, la qualité structurelle et les calculs, l’entretien et les améliorations potentielles nécessaires, les autorisations et les approbations d’utilisation en place. Elle peut également, si cela s’applique en fonction du type de propriété, inclure tout ce qui concerne les accords de location et le statut de protection des bâtiments historiques.

Due diligence environnementale

L’emplacement et les environs d’un bien immobilier peuvent avoir un impact important sur sa viabilité commerciale. La due diligence environnementale vérifie les risques potentiels liés à des problèmes environnementaux proches tels que la pollution, les matériaux dangereux comme l’amiante, les risques d’inondation et les niveaux de bruit.

Due diligence financière

La due diligence financière rassemble toutes les données financières pertinentes concernant un bien immobilier. Cela inclut les revenus qu’il génère ainsi que ses dépenses et ses coûts, et peut également inclure une évaluation du potentiel et des risques financiers du bien. Les investisseurs, les acheteurs et les bailleurs de fonds (tels que les banques) peuvent utiliser ces informations pour décider s’il s’agit d’une bonne décision d’investissement.

Comment la plateforme Nomoko aide à la vérification du marché immobilier

La vérification du marché se concentre sur le côté acheteur d’une transaction immobilière. Pour les acheteurs et les investisseurs, elle fournit le type d’informations qui les aideront à déterminer si un achat est viable, en particulier dans une perspective commerciale (bien qu’elle puisse être tout aussi précieuse pour les acheteurs privés). Elle doit comprendre au minimum les éléments suivants :

• Une analyse approfondie de l’emplacement du bien
• Une analyse du cycle économique
• Une analyse de la démographie, du chômage et des tendances d’achat
• La concurrence sur le marché local et général
• Les changements attendus dans l’environnement local
• La commercialisation du bien, y compris le potentiel de développement, la viabilité future, les droits d’utilisation par des tiers, l’état actuel, l’esthétique et l’analyse SWOT (forces, faiblesses, opportunités et risques).

Comme vous pouvez vous en douter, il s’agit d’un processus ardu qui exige un investissement important en temps, en ressources et en argent pour rassembler toutes ces données provenant de nombreuses sources disparates. La plateforme Nomoko permet de réduire considérablement cette charge sur les ressources en extrapolant ces données à partir de sources pertinentes et en donnant aux acheteurs et aux investisseurs un accès à ces données dans une interface facile à utiliser et très détaillée.

Cela permet d’évaluer et de comprendre les possibilités de commercialisation et la viabilité commerciale d’un bien immobilier en termes d’attrait de son emplacement, de potentiel de développement et de retour sur investissement, ainsi que de statut réglementaire et juridique.

Emplacement du bien

Comme le dit l’adage, la qualité et la valeur marchande d’un bien immobilier sont déterminées par trois facteurs essentiels : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ! Il est donc logique qu’il soit avantageux de connaître autant que possible l’emplacement d’un bien immobilier.

La plateforme Nomoko comporte des couches de données qui permettent d’accéder instantanément à toute une série d’informations, notamment des cartes abstraites et satellites pour une orientation dans le monde réel, ainsi que des couches cadastrales et de zonage. Les points d’intérêt indiquent la proximité d’une propriété par rapport des aires de stationnement aux écoles, des magasins ou des restaurants, tandis que les couches de mobilité indiquent le réseau de transport en commun et les temps de trajet en voiture. Il y a même une couche de bruit indiquant les niveaux sonores pour que vous sachiez si le quartier est calme (ou bruyant).

Indices d’emplacmenet

Chaque bien immobilier de la plateforme Nomoko dispose d’un indice d‘emplacement qui note différents facteurs sur une échelle de un à dix. Cela donne un aperçu simple non seulement des facteurs physiques comme l’accès aux transports publics, les niveaux de bruit, les vues et l’orientation, mais aussi des facteurs de marché comme les prix de location, de vente et d’imposition des commerces.

Renseignements sur le marché

En utilisant des données transactionnelles localisées dans le quartier d’une propriété, la plateforme Nomoko donne aux acheteurs un accès instantané à des données importantes du marché commercial, comme les valeurs locatives et commerciales. Sa fonction d’intelligence du marché va ensuite plus loin, en extrapolant ces données pour prédire la valeur commerciale au mètre carré de la propriété en question.

Potentiel de développement

Outre les données spatiales détaillées de chaque parcelle de terrain et des bâtiments qui s’y trouvent, la plateforme Nomoko indique également le potentiel de développement d’une propriété. Cela inclut la possibilité de développer un bâtiment en le surélevant pour ainsi augmenter la surface habitable potentielle.

Utilisation et statut

Sous l’onglet “Juridique” de chaque propriété dans la plate-orme Nomoko, vous trouverez des données relatives à son statut actuel en termes d’utilisation et de réglementations en place concernant cette utilisation – à la fois les restrictions et les autorisations – avec des liens, le cas échéant, vers des données et des ressources complémentaires. Ces informations peuvent être téléchargées instantanément sous la forme d’un PDF clair, prêt à être partagé avec les parties prenantes et les autorités compétentes.

Développements planifiés

La valeur d’un bien immobilier peut être considérablement affectée par les développements prévus dans les environs, qu’il s’agisse de biens immobiliers ou d’infrastructures. Dans la plateforme Nomoko, la couche de données cadastrales superpose les projets de bâtiments sur la carte, ce qui permet de voir clairement ce qui est prévu et l’impact que cela peut avoir sur un investissement.

La plateforme Nomoko utilise la technologie Digital Twin pour révolutionner les opérations des investisseurs et des acheteurs dans le domaine de l’acquisition immobilière. Les processus traditionnellement analogiques sont enfin numérisés et donc transformés, accélérant de nombreux aspects de la due diligence du marché et la rendant accessible à davantage d’entreprises en démocratisant l’accès et les coûts pour tous. Pour en savoir plus, explorez la plateforme Nomoko ou contactez-nous pour une démo.